2022/03/31

不動産区分投資における「DCR」と「K%」とは


 頂き物の本を読んでいたら、面白いものを見つけた。

日本でサラリーマンをしていると年収に応じた与信が付く。その与信を圧倒的大多数の人は自身の住宅ローンで浪費してしまうのだが、この与信は投資に振り向けることができる。

この与信枠を使った不動産投資ローンは、恐らく数少ない日本のサラリーマンの特権なのではなかろうか?

その与信を駆使して、複数の投資マンションローンを組むのだが、FIREするためには当然繰り上げ返済をしていく必要がある。

その際、どの物件から繰り上げ返済をしていくかを考える際に使える指標が「DCR」と「K%」ということになる。

■DCR:Debt Coverage Ratio / 債務改修比率

物件から得られる純収益を基に、投資用ローンの返済の安全性を測る指標

【計算式】

DCR = 年間純利益 ÷ 年間のローン返済額

DCRが1だと、賃料収入とローン返済が同額であることを意味する

一般的に1.2あるいは1.3以上が安全圏とされ、DCRの低い物件から優先して繰り上げ返済を進めることが望ましい。

【計算例】

・物件V:1,020,000円 ÷ 861,228円 =  1.18

・物件G:960,000円 ÷ 232,020円 = 4.13

・物件S:1,008,000円 ÷ 711,396円 =  1.41


■K%:ローン定数

ローン残高に対する年間返済額の割合を示す指標

【計算式】

K% = ローン年間返済額 ÷ ローン残高 x 100

K%の高い借り入れを優先して返済してくことが望ましい

【計算例】

・物件V: 861,228円 ÷ 17,779,303円 x 100 = 4.84

・物件G: 232,020円 ÷ 2,358,106円 x 100 = 9.83

・物件S: 711,396円 ÷ 15,290,530円 x 100 = 4.65


ナルホド。参考にさせていただこう。