今月更に東京23区に不動産を購入しようと、金融機関に融資の打診をしています。もし借りられれば、いよいよ2ケタ億円の借入残高になります。お金は借りられるだけ借りておいた方が良いというのが私の投資の考え方です。
しかし、東京の不動産は上昇を続けており、今から購入すると高値掴みになるのではないかという、「不動産評論家」の意見もあるようです。
まず、私は不動産の価格に関しては大きく下がる可能性は低いと考えています。また、もし不動産価格が下がったとしても、投資した方が儲かる可能性も充分にあります。それは、借入金利と不動産賃貸利回りの差（イールドギャップ）が時間と共に収益を積み上げていくからです。
具体的な数字で考えてみましょう。
賃貸利回りが4.0％（管理費などを差し引いたネット利回り）の中古ワンルームマンションを2000万円の全額借入で購入するとします。借入金利が1.5％（金利差2.5％）であれば、35年借入で61,236円となります。
家賃は手取りで66,666円で、元利均等ローンの返済額は毎月61,236円ですから、毎月5000円程度のキャッシュフローを得ることができます（これは年に1回の固定資産税の支払いに充当できます）。
ローン返済の初月の内訳は36,236円が元本返済、25,000円が利息分となります。元本が減っていくと、毎月の元本返済部分の比率が高くなっていき、借入残高が減少していきます。返済を続けていくと
5年後には、借入残高17,743,664円（2,256,336円の返済）
10年後には、借入残高15,311,709円（4,688,291円の返済）
となります。
つまり、10年後であれば、2割以上物件価格が下がっていても、売却すれば利益が出るということです。
上記例のように、金利差が2.5％程度あれば、35年ローンで毎月のキャッシュフローが得られ、年間で50万円弱の含み益を蓄積することができます。それが物件価格の下落よりも大きければ、物件価格が下がっても投資した方が有利となるのです。
これは、株式投資で、値上がりするかしないかというキャピタルゲインに賭ける投資をしている人には、なかなか理解できない不動産投資の醍醐味です。自分が返済するのではなく、賃借人の家賃で勝手に返済が進むのです。
金融資産への投資で、毎日消耗している人は、是非不動産投資への投資対象の拡大を実践するきっかけにしてみてください。
※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。