2021/08/29

不動産投資におけるリスク~事故物件化リスクに備える~


不動産投資には様々なリスクがあるが、不動産自体はある程度の歴史があるため、見方を変えれば、リスクパターンはある程度で尽くしているともいえる。

その主なリスクとは下記のとおりである。

  • 空室リスク
  • 家賃下落リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 老朽化リスク
  • 原状回復/修繕費に関するリスク
  • 不良入居者リスク
  • 金利上昇リスク
  • 災害リスク
  • 事故物件化リスク
  • 訴訟リスク
自分は区分所有権でやっているが、空室リスク、家賃下落リスク、金利上昇リスク、災害リスクなどは購入前にヘッジしておくべき様な項目である。

空室リスクや家賃下落リスクは購入物件のエリアを気にする必要があり、基本的には人口が多い東京都内の駅近(徒歩10分以内)とする必要がある

人口が増えているという観点では沖縄や大阪の一部があるが、投資環境や投資可能エリアが特殊だったりするので、触れない。

金利上昇リスクは、リスクとしてはあるものの、現時点特に手を打っておらず、事実上リスクを受容している状況となっている。

災害リスクについては火災保険や地震保険等の保険を付けてリスク移転を行う。

前置きが長くなったが、今回考えるのは事故物件化リスクについてである。

我が大日本帝国は年間自殺者数2万人以上、年間孤独死者数は3万人以上と言われている。

大日本帝国民が1億人だとして、単純計算で0.5%だが、それでも自分が所有する物件でその0.5%が発生したら正直パにくって何をしたらよいか分からなくなる。

ちなみにそんな0.5%が発生した時にことを聞くことができた。

とある1棟もののオーナーさんのある1室での出来事

(事件が発生した部屋の)隣の部屋に住んでいる入居者から大家に入電「隣の部屋から異臭がする」
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大家から事件が発生した部屋の入居者に何度も連絡するがつながらない(ちなみに家賃滞納はなかった)
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大家は事件性を感じ警察に安否確認依頼(異臭とのことで、警察と消防が迅速に立ち会い)
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警察と消防立ち会いのもとドアを開けると強烈な腐敗臭。奥を覗くと、ロフトから吊られた首つり自殺を確認。
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警察による現場検証(6時間以上は事件現場の部屋への立ち入りが制限される)
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(現場は警察に任せるしかないので)大家は保険、保証、相続人、他の入居者対応を行う。
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相続人確認の結果、「相続放棄」を選択されると、損害賠償先はなくなる(自殺は連帯保証人や相続人に原状回復費用と逸失利益について損害賠償請求ができる)
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特殊清掃代やリフォーム代は大家が泣き寝入りすることに・・・。

では、この0.5%のリスクに対してどう対応するか。

方法としてはリスクファイナンスとなる。

今回教えてもらったのはアソシア保険の「大家の味方」という保険である。

他にもAIUやアーク家賃保証、東京海上日動も類似の保険を用意しているようだが、管理会社等で聞いてみると、紹介してくれるのではなかろうか?

ちなみに上記の保険は物件オーナーが入る保険だが、入居者が入る保険もある。

Posted in  on 8月 29, 2021 by B-SON |