雑記系ブログ。セキュリティとか、マイルとか、投資とか、、、 / Miscellaneous Blogs. Security, miles, investments, etc
13万ドルで市民権が得られる「サトシ島」 / Satoshi Island: 'Crypto paradise' where citizenship costs $130,000
各層ごとの金融資産ポートフォリオ
《ミドルインカム層の資産構成》
・・・自分はいったいどこの層なんだろうというという感じのポートフォリオになってる。
あとはペーパーアセットへの投資額が全然足りていない。
さてどうするか・・・・
「格差社会」は東京23区内でも広がっていく(転載)~中野区、杉並区、足立区、葛飾区、江戸川区は避けよ~
日本経済新聞に東京の再開発に関する記事が掲載されていました(図表も同紙から)。
2021年末時点の都内の市街地再開発で建設中の住宅戸数は、3万戸超と過去最高レベル。更に、その半数以上は、中央区・千代田区・港区のいわゆる都心3区に集中しています。
特に、中央区の勝どき、晴海といった臨海部では、高層のタワーマンションが次々と完成し、居住用住戸の供給数が過剰になるのではないかとの懸念が出ています。
「当面の金利上昇は想定しにくい。共働きのパワーカップルも増え、マンション価格は下がらない」という大手不動産会社社員のコメントが紹介されていますが、これは販売サイドのポジショントークへの新聞社の忖度として割り引いて聞いておくべきでしょう。
都心の新築マンションは、1億円を超えるものも珍しくなくなり、いわゆる「億ション」も今や高額物件とはいえない状況になっています。
そんな中で見えてきたのは、東京23区のエリアによる格差です。東京都が2018年に行った調査では、都心3区には災害危険度が4~5と判断された地域が1つも無いのに対し、中野区、杉並区、足立区、葛飾区は2割以上あったそうです。
マップを見ると、ブルーの再開発エリアは中心部に集中し、山手線の外側を取り囲むようにレッドで示された危険度の高い地域が残っているのがわかります。
再開発が東京23区の中でも都心部に集中し、周辺部の災害危険度が高いまま放置されてしまう。東京23区の中でも、住環境の「格差社会」が広がっているのではないかと懸念します。
都心部の高級マンションは、もはや真面目に働いて、手に入れられる価格水準を超えてしまいました。
自分が働くだけではなく、お金にも働いてもらう。資産運用が将来の経済的な豊かさを決める大きな要因になる時代がやってきたことを実感します。
不動産区分投資における「DCR」と「K%」とは
頂き物の本を読んでいたら、面白いものを見つけた。
日本でサラリーマンをしていると年収に応じた与信が付く。その与信を圧倒的大多数の人は自身の住宅ローンで浪費してしまうのだが、この与信は投資に振り向けることができる。
この与信枠を使った不動産投資ローンは、恐らく数少ない日本のサラリーマンの特権なのではなかろうか?
その与信を駆使して、複数の投資マンションローンを組むのだが、FIREするためには当然繰り上げ返済をしていく必要がある。
その際、どの物件から繰り上げ返済をしていくかを考える際に使える指標が「DCR」と「K%」ということになる。
■DCR:Debt Coverage Ratio / 債務改修比率
物件から得られる純収益を基に、投資用ローンの返済の安全性を測る指標
【計算式】
DCR = 年間純利益 ÷ 年間のローン返済額
DCRが1だと、賃料収入とローン返済が同額であることを意味する
一般的に1.2あるいは1.3以上が安全圏とされ、DCRの低い物件から優先して繰り上げ返済を進めることが望ましい。
【計算例】
・物件V:1,020,000円 ÷ 861,228円 = 1.18
・物件G:960,000円 ÷ 232,020円 = 4.13
・物件S:1,008,000円 ÷ 711,396円 = 1.41
■K%:ローン定数
ローン残高に対する年間返済額の割合を示す指標
【計算式】
K% = ローン年間返済額 ÷ ローン残高 x 100
K%の高い借り入れを優先して返済してくことが望ましい
【計算例】
・物件V: 861,228円 ÷ 17,779,303円 x 100 = 4.84
・物件G: 232,020円 ÷ 2,358,106円 x 100 = 9.83
・物件S: 711,396円 ÷ 15,290,530円 x 100 = 4.65
ナルホド。参考にさせていただこう。
ループイフダン利益・相場まとめ2022年01月
ループイフダン利益・相場まとめ2022年1月【アイネット証券】
2022年1月のループイフダンの利益レポートが出た。
25Bで稼働させた場合の利益は1,000通貨で7,500円
50Bで稼働させた場合の利益は1,000通貨で5,000円
現在のループイフダン稼働状況は25Bを2,000通貨、50Bが2,000通貨となる。
となると、想定利益は25,000円
実績はというと、1/1~1/31の売買益が22,319円
ん、ちと足りない(||゚Д゚)ガァァーーーン(゚Д゚||)
一方で、ループイフダン口座資産に対する目標利益率(年4%≒22,242円/月)に対してはクリアできている。
ただ、スワップ益が63,845円だったので、大きな利益となった。
プライバシーが守られない2022北京オリンピックアプリ / Beijing 2022 Winter Olympics app bursting with privacy risks
2022年北京冬季オリンピックの公式アプリ「My 2022」が、ユーザーの機密データ保護に関して安全でないことが判明しました。
最も重要なのは、このアプリの暗号化システムに重大な欠陥があり、中間搾取者が平文で文書、音声、ファイルにアクセスできるようになっていることです。
「My 2022」はまた、キーワードのリストに基づく検閲の対象であり、ユーザーがアップロードしなければならないすべての機密データを誰が正確に受け取り、処理するのかを決定していない不明瞭なプライバシーポリシーを持っています。
そのため、GoogleのソフトウェアポリシーとAppleのApp Storeのガイドラインに違反しているにもかかわらず、両方のストアで入手可能です。最後に、このアプリは、プライバシー保護に関する中国自身の法律に違反しています。
すべてを要求する
Citizen Labによる詳細なレポートでは、研究者が「My 2022」アプリの潜在的なプライバシーとセキュリティの問題を分析し、アプリが以下の機密情報を収集していることが判明しています。
- デバイスの識別子とモデル
- 携帯電話サービスプロバイダー情報
- 端末にインストールされているアプリ
- 無線LANの状態
- リアルタイムの位置情報
- オーディオ情報
- 端末ストレージへのアクセス
- 位置情報アクセス
このデータ収集はプライバシーポリシーで開示されており、武漢ウイルスの保護制御、翻訳サービス、Weiboの統合、観光の推奨とナビゲーションに必要なものである。
ただし、「My 2022」の利用は任意ではありません。選手、報道関係者、観客は全員、アプリをインストールし、個人情報を追加しなければならない。
中国国内のユーザーの場合、「My 2022」は名前、国民ID番号、電話番号、メールアドレス、プロフィール写真、雇用情報を収集し、2022年北京オリンピック組織委員会と共有します。
中国国民以外場合、「My 2022」は完全なパスポート情報、日々の健康状態、武漢ウイルスのワクチン接種状況、人口統計データ、どの組織で働くかなどを収集する。
安全性の低い通信
さらに懸念されるのは、アプリのSSLベースの暗号化に欠陥があり、認証検証の問題から不正な接続を許してしまうことです。
Citizen Labの調査結果によると、攻撃者は少なくとも5つのサーバになりすまし、アプリから送信されるデータを傍受し、悪意のあるホストを信頼できると見なすよう仕向けることができます。
そのため、前項で説明したすべての機密データは、中国政府の管理下にない第三者によって収集される可能性があります。
サーバ詐称の問題に加え、アナリストは、送信データが常に暗号化されているとは限らないため、単純なネットワークパケットの盗聴によって、機密メタデータを含む一部の送信を傍受し、平文で読み取ることが可能であることを発見しました。
2021年のループイフダンの利益。年間データまとめ~ループイフダンは目標利益からどれだけリスクを取るかを考える~
ループイフダン利益・相場まとめ2021年11月
2021年11月のループイフダンの利益が出た。
25Bで稼働させた場合の利益は1,000通貨で10,250円
50Bで稼働させた場合の利益は1,000通貨で7,000円
現在のループイフダン稼働状況は25Bを2000通貨、50Bが1000通貨となる。
となると、想定利益は27,500円
実績はというと、11/1~11/30の売買益が25,909円
ん、ちと足りない(||゚Д゚)ガァァーーーン(゚Д゚||)
一方で、ループイフダン内資産に対する目標利益率(年4%≒21,558円)に対してはクリアできている。
引き続き25B 2000通貨、50B 1000通貨で継続しようと思う。
お金持ちの発想
自分は2007年より投資の世界に足を踏み入れた。
きっかけは「年金制度は信用できないから」と、「貯金だけではどう考えても老後破綻するから」
リスクを取ってでも資産運用しないと未来は無く、まさに、「戦わざるも亡国、戦うも亡国」的な感じ・・・。
当時は仕事の関係でソニーと縁があり、そのソニーと縁があったマネックス証券に口座を開き、そのマネックス証券のセミナー(ワンコインセミナー)の縁で内藤忍さんに出会い、投資デビューを飾りました。
このセミナー、ワンコイン言っているだけあって、有料で500円取られたのですが、今までの人生の中で最も価値のある500円だったと思ってる。
本当に価値のあるセミナーはやはり有料でやるべきだな、うん。
マネックス証券と内藤忍さんには今でも感謝しており、内藤忍さんについては勝手に投資の師匠として崇拝しています。
⇒2019年末より休学中
デビュー当初は投資信託がメインでしたが、アセットアロケーションを意識しつつ、外国債券、外国株、仮想通貨、不動産投資、FX(自動売買)、株(信用取引)等、様々なものに挑戦し、投資手法と資産の拡大に邁進しています。
現在はまだ「マス層」ですが、再来年くらいには「アッパーマス層」に昇格できそうな感じ(負債も含めた総資産でカウントすると「準富裕層」まで行けるんだけどな)
そんな、勝手に投資の師匠として崇拝している内藤忍さんのブログに下記のような記事があった。
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ある程度以上の資産や収入を得るようになると、追加で得られるお金にはあまり価値が無くなってきます。年収1億円の人にとっては、年収が倍になっても、2倍豊かになったとは感じません。そのレベルになると、お金よりも大切なものができるようになるのです。
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そういえば、2018年に参加したお金のEXPOでも、bank光本さんが講演でお金をばらまいてみたいみたいな話があって、「金持ちの発想は違うなー」って思ったけど、ちょっとそれに近いものを感じた。
年収1億円は無理だけど、不労所得で月収40万円はガチで狙いたい。
働かなくても食べていけるようになり、労働とお金の関係が切り離されると、自分もお金よりも大切なものができるようになるのだろうか・・・。
答えは、「富裕層」にたどり着いたときに待っている!!
読書感想文「FIRE 最強の早期リタイア術」
ちょっと気になったFIRE本を読んでみた。
結果として、いろいろ参考になる知見を頂くことができた。
読書感想文と称して気になったメモを残しておく。
■第1章:お金のためなら血を流す
・お金に執着する「欠乏マインド」は重要
■第2章:桃のシロップ、段ボール箱、コカ・コーラの缶
・貧困は4つの重要なスキル「CRAP(うんこ)」を与えてくれる
-Creativity(想像力):バービーハウスを買うお金がないので段ボールで自作する想像力
-Resilience(回復力):他人は他人、自分は自分と割り切れる力
-Adaptability(適応力):住めば都
-Perseverance(忍耐力):大学は成績1番でなくても学位をとれればよい
■第3章:(まだ)自らの情熱に従うな
・キャリアを選ぶのに自らの情熱に従うのは良くない
・POTスコアを基準にキャリアを選ぶ
-POTスコア=(給与の中央値-最低賃金の差額)÷学位に掛かった総費用
役者の例:(36,380USD-15,000USD)÷40,920USD=0.52
芸術家の例:(48,780USD-15,000USD)÷40,920USD=0.83
↑の場合、学位取得のコストを踏まえると、POTスコアが高い芸術家の方が、役者よりため、役者よりトータルの収入が上になることを示す。
■第4章:あなたは私のものだ
・消費者ローンは最悪の借金
・学生ローンは2番目に最悪な借金
■第5章:誰も助けにきてはくれない
・失敗は選択肢の一つ
・自分自身のセーフティネットを構築する
-食べるものに起きるものにも困らない、会社や政府にも頼らないセーフティネット
■第6章:ドーパミンについてわかったこと
・モノの所有と幸福度の比例関係には上限がある(モノの増加はストレス因子にもなる)
・経験(≒旅行)と幸福度の比例関係には上限がない
・すべての節約に痛みが伴うわけではない。
-メインバンクをオワコンの都市銀行からネットバンクに変えてATM手数料を節約
-携帯電話を情弱者向けのメガキャリアからMVMO(格安SIM)に切り替えて月額費用を節約
-固定電話の廃止
-車を所有しない(カーシェアリングの活用)
-自分へのご褒美(コンサート、旅行、スキューバダイビング、etc)はケチらない
■第7章:マイホームは投資ではない
・持ち家か賃貸かの判断に使える「150の法則」
-米国で標準的な30年ローンの場合、最初の9年間は返済額の5割が利息の支払いになる
-持ち家に伴う追加費用(登記費用、固定資産税、仲介手数料、保険、etc)
※米国の制度に則った考え方になるが、一応計算してみると下記になり、持ち家は割に合わないことになる。
・現在の賃貸の家賃が6万円/月
・もし毎月6万円のローン支払いで家を買うことができた場合、実際のコスト負担は9万円となる
・貧しい人はモノを買う。中産階級は家を買う。お金持ちは投資資産を買う。
■第8章:本物の銀行強盗
・アクティブファンドはインデックスファンドに勝てない
・インデックスファンドは手数料が安い
■第9章:株式市場の暴落をいかに乗り切るか
・株式はボラティリティよりも複利効果の方が重要
・人気のあるETF:VTI、ZCN、VEA、BND、ZAG
・下落時に売って回復期に利益を逃すことがお金を失い続ける唯一のパターン(→リバランシングでこれを回避。安く売って高く買うを継続)
・書籍でのポートフォリオは株式6割、債券4割
■第10章:私を救ってくれた魔法の数字
・4パーセントルール
もし1年間の生活費が投資ポートフォリオの4パーセントと等しい金額であれば、リタイアしても95%の確率で30年以上にわたり老後資金が底をつかないという法則
1年間の生活費が投資ポートフォリオの4パーセントというのは1年間の生活費の25倍と同数となる
1年間の生活費が400万円の場合、400万円×25=1億円の投資ポートフォリオがあれば、FIRE可能ということになる
4%ルールは投資ポートフォリオのインカムゲインとキャピタルゲインが平均4%以上の場合にのみ成り立つルールとなり、日本株では実現不可となり、米国株ETFでの運用が唯一の選択肢となる
1億円の投資ポートフォリオを積み立てだけで形成するのはほぼ不可能。実物の不動産投資等レバレッジをかけた資産形成が現実的。
・リタイアできるタイミングを決める唯一最大の要因は貯蓄率。年収は関係ない。
■第11章:現金クッションと利回りシールド
・4パーセントルールに従っても、シークエンス・オブ・リターン・リスク(リタイアとともに不運にも下落相場が始まり、資産の取り崩しを余儀なくされる状況)によって、5%の確率で途中で資金をつく可能性がある。
・シークエンス・オブ・リターン・リスクに、利回りシールドと現金クッションで対応する
・利回りシールド
ETFが支払う分配金のことで、資産を売却することなく現金として手に入る
・現金クッション
預金口座に入れておく緊急時の準備金。これを用意することで、下落相場の時にポートフォリオを崩さずに済む 。
・資産の一部を高利回り資産に置き換えることで、利回りシールドの強化が可能
-優先株:XPF、PFF、PGX
-不動産投資信託(REIT):XRE,USRT
-社債:VTC、XCB
-高配当株:VYM、XDV、IDV
・現金クッションの必要金額は計算可能
現金クッション=(年間支出-年間利回り)×現金クッションの必要年数
年間生活費が400万円、ETF分配金利回りが2.5%、ポートフォリオの規模が1億円、現金クッションの必要年数(最悪のケースである世界恐慌で5年なので、5年で試算)の場合、必要な現金クッションは下記となる
(400万円-(1億円×2.5%))×5=750万円
■第12章:お金を浮かすために旅行する
・西欧など物価の高い地域と、東欧や東南アジアなど物価の安い地域をうまく組み合わせることで、旅の予算を「デザイン」することが可能
・Airbnbを活用することで、ホテルよりも安く民間施設に泊まれ、キッチン付きが多いため自炊もでき、旅行者ではなく、地元民の目線で生活が可能。
・旅行保険には必ず加入しておく
・著書の経験では1年間の旅行を4万USDで実現
■第13章:バケツアンドバックアップ
・リタイア後の資金を管理すために3つのバケツを用意する
-ポートフォリオ:リタイア後の生活を支える投資ポートフォリオ用のバケツ
-ことしの支出:その年に使う予定の資金を入れておくバケツ
-現金クッション:普通預金口座に準備金を入れておくバケツ
■第14章:インフレ、保険も恐るるに足らず
・旅行をすることでインフレの影響を回避することが可能。インフレは一国の経済現象のため、国を変えることで回避できる。
・車が無ければ自動車保険は不要
・リタイア後は生命保険も不要(構築したポートフォリオが家族の生活費の面倒を見てくれる)
■第15章:子供はどうする
・旅をしながら子育てをする「ワールドスクーラー」が存在
■第6章:早期リタイアの負の側面
・お金が底をつく:利回りシールドや現金クッションの戦略で対応。お金が底をつく恐怖心を過剰に持つ必要はない
・コミュニティの喪失:人とは違う道を歩むことで離れていく友人は、つづける価値のない友人である。代わりに世界中の新たな真の友人と出会うことができる。
・アイデンティティの喪失:これまでのアイデンティティを捨て、新しいアイデンティティをを確立する。
■第17章:自由になるのに100万ドルは必要ない
・サイドFIRE:リタイア後も副業を持つことで100%経済的に自立していなくてもOK
・地理的アービトラージ:弱い通貨の国でリタイア後の生活を送る
■第18章:我が道を行け
・お金持ちになるカギは自分に最も合ったやり方(ハスラー型、投資家型、オプティマイザー型)を選ぶこと
情弱者向け投資商品「ファンドラップ」バカ売れ中(転載)
日本経済新聞の報道によれは、金融機関に資産運用を一任するファンドラップの契約残高が、2021年6月末で12兆円となり、ここ5年間で2倍超に増えたそうです(図表も同紙から)。
紙面でも指摘されているように、ファンドラップの最大の問題は、手数料などコストが割高で、それが個人投資家に見えにくい構造になっていることです。ラップ口座自体の運営コストだけではなく、組み入れられる投資信託の信託報酬もかかり、実際の年間コストがどのくらいになるか、不透明です。
株価の堅調であれば高コストであっても値上がり益に吸収されて気にする個人投資家は少ないと思いいます。しかし、金融マーケットが調整する局面になれば、資産価格のマイナスに高い運用コストが相まって、ファンドラップを利用する個人投資家の資産はマーケットの平均よりも、更に大きく下落することになります。
高い手数料を支払っても、それに見合う運用成果が得られなければ、低コストのインデックスファンドを自分で組み合わせてアセットアロケーションする方が賢明です。
ファンドラップのもう一つの問題は、運用をお任せと言いながら、投資対象が金融資産だけに偏っていることです。
今や、プロの運用者である機関投資家も、リスク分散とリターン向上を目的に、不動産をはじめとする実物資産を運用対象に組み入れるのが常識となっています。
高いコストを払い、成果の期待しにくい金融資産だけの運用を続けても、将来のお金の不安は解消しません。
上記の話は資産運用に真剣に向き合う人にとっては当たり前のことだと思います。でも、世の中一般では、なかなか理解されていないのは、とても残念なことです。
第14回世界の資産運用フェア~オワコンの対面式証券会社からは直ちに資産を引き上げよ~
武漢ウイルス蔓延後、初の会場型セミナーに参加した。
オンラインセミナーは自宅から参加できるので楽なのだが、どうしても”ながら視聴”になってしまい、セミナーに集中するのであれば、やはり会場参加型セミナーが良いと思う。
武漢ウイルスの蔓延で、外出を控える人がいるおかげで、価値>価格を体現した素晴らしいセミナーだった。
お土産のワインボトルだけで完全に参加費をペイできているのだが、ランチ、ドリンク、ハズレ無しのお楽しみ抽選会でプレゼントまでついてきた。
貰ったワインを備忘録がてら残しておく。
確かにいいワインです。ハイ。
セミナーは下記5部構成で実施。
- 資産運用
- 国内不動産
- 海外不動産
- 節税/その他実物資産
- 資産形成術
Session.1 資産運用 | 初心者がこれから始める資産運用の基本の「キ」
・内藤さんは金融資産:実物資産=1:9の比率になっているらしい
・金融資産でインカムゲインは取れない
・対面や電話で営業してくる証券会社は即刻解約。ネット証券にすべし。
Session.2 国内不動産 | 初心者がこれから始める資産運用の基本の「キ」
・都内、中古、ワンルームで進める場合でも、足立区、葛飾区、江戸川区は避ける。
・横浜、川崎は都内と比べると物件価格は安いが、投資対象は限られるので注意。
ランチ(帝国ホテルの特製ランチ)
お楽しみ企画① ウクレレミニコンサート By ウクレレ☆エルヴィス
メンフィス生まれのハワイ育ちで、日本語をしゃべると南部訛りが出るウクレレ☆エルヴィスさんのミニコンサートを堪能
Session.3 海外不動産 | コロナ過で変わる海外不動産投資の新戦略
最近国内不動産のクラウドファンディングが多いですが、海外不動産のクラウドファンディングがあることを知る。
お楽しみ企画② マジックショー By ピーロ
下記のような費用感で来てくれるみたいです。
①テーブル・サロンマジック 3万~5万
②ステージショー:5万
スペシャルマジックショー:10万
お楽しみ企画③ ヴィオラミニコンサート By 萩原 薫
弦楽器は生演奏は素晴らしいです。
お楽しみ抽選会ではマネークリップを頂きました。
海外旅行では財布を使わずに現金をポケットに入れるので、マネークリップ活用したいと思います。
個人的に今回のセミナーで一番の驚きだったのが、金融資産と実物資産に比率。
2014年くらいの内藤さんは金融資産と実物資産は切り離して管理するような手法を取っていたはずですが、一体管理に変わっていました。
不動産投資でFIREした人の話をよく聞くのですが、共通しているのは金融資産から不動産に資金をシフトさせていること。その具体的な比率を聞けたのが一番の収穫でした。
マネーフォワードのお金のEXPOも価値>価格の素晴らしいイベントでしたが、世界の資産運用フェアも非常にいいイベントです。定期的に参加したいと思います。
友達や仲間が増えると、資本主義的な成功から遠のく(転載)
友達や仲間が増えると、資本主義的な成功から遠のく
実は友達や仲間がたくさんいる人ほど、成功から遠のくんです。
もしみなさんが、成功したいのであれば、友達や仲間を少なくすることをおすすめします。
お金持ちになりたいなら、友達ゼロでもいい
仲間や友達が多いほうが成功しそう! と思う人も多いかもしれません。
「そもそも成功とは何か?」を最初に定義しておくと、資本主義的な意味での成功です。要するにお金持ちになるということですね。
お金持ちという観点で成功をつかみたければ、友達や仲間はできるだけ少ないほうがいいです。
個人的にはゼロでもいいと思いますが、さすがに社会で生きている以上、ゼロはむずかしいかもしれません。ゼロにできなくても、なるべく少なくする意識が大切です。
なぜかというと、友達や仲間が多ければ多いほど、様々なコストが上がるから。
まずコミュニケーションコストが上がります。LINEがたくさん来たり、週末飲みに行かないかと誘われたり、今度このカフェに朝活しに行かないか、という話になります。
非情に聞こえるかもしれませんが、その時間がもったいないとぼくは思いますね。
不動産投資におけるリスク~事故物件化リスクに備える~
不動産投資には様々なリスクがあるが、不動産自体はある程度の歴史があるため、見方を変えれば、リスクパターンはある程度で尽くしているともいえる。
その主なリスクとは下記のとおりである。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 家賃滞納リスク
- 老朽化リスク
- 原状回復/修繕費に関するリスク
- 不良入居者リスク
- 金利上昇リスク
- 災害リスク
- 事故物件化リスク
- 訴訟リスク
【2021年上期】株主優待活動振り返り~損小利大の考え方はすごく重要~
少し時間ができたので、2020年上期の株主優待活動を振り返ってみたいと思う。
一般的には現物買いと併せて、信用取引の空売りを仕掛けることで株価の上下に影響を受けないとされているが、実際は空売りを仕掛けることで信用取引の手数料が発生したり、配当金も現物買いはそのままもらえるが、信用取引の空売りを行った場合、配当金相当額の支払いが必要となるが、実は配当金よりも高かったりする。
そんなわけで、株主優待活動を行うに当たっては現物買いと信用売りの合わせ技は必須となるものの、成行で仕掛けると必ず損をする構造になっている。
ではどうするか?
指値をして、現物買い、信用売り、共にそれぞれ利益を出すようにすればよいのである。
そんなわけでいろいろ試行錯誤した2020年上期を振り返ってみる。
■1月:完敗
試行錯誤の初回とはいえ、高い勉強代を払うことになった。敗因はある意味明確で、利益限定・損失無限大的な仕掛けの方法を行ってしまったからである。損切は重要。でも往復ビンタはイヤ。このせめぎあいの中で往復ビンタ+みぞおち一発的なダメージを受けることとなった。。。
【損益】
-73,551円
【戦利品】
- クオカード1,500円
- 鳥貴族株主優待券5,000円分
■2月:惨敗
利確ラインとロスカットラインをいろいろ試行錯誤してみる。結果としては赤字だが、戦利品を踏まえると正直悪くはない印象。
【損益】
-9,237円
【戦利品】
- クオカード1,500円
- ビックカメラ株主優待券2,000円分
- 「大丸・松坂屋」で使える"イマイチ"な優待買物割引カード
- ドトールバリューカード1,000円分
- 素麺
- 「しゃぶ菜」等で使える優待食事割引券2,000円分
- KOMECA1,000円分
- JCBギフトカード1,000円分
- 20,000WILLsCoin(≒4,000マイル)
■3月:惨敗
利確ラインとロスカットラインをいろいろ試行錯誤してみる。赤字幅はさらに縮小するも黒字化まで至らず。戦利品を踏まえると黒字と称してもいいかもしれないが、ちゃんと黒字化したいと思う今日この頃。
【損益】
-3,079円
【戦利品】
- 67,500WILLsCoin(≒13,500マイル)
■4月:惨敗
利確ラインとロスカットラインをいろいろ試行錯誤してみる。相変わらず黒字化に至れず。
【損益】
-4,954円
【戦利品】
- 6,000WILLsCoin(≒1,200マイル)
- テンポス株主優待券8,000円分
- おそうざい券1,000円分
- 東和フードサービス株主優待券1,000円分
- クオカード1,000円分
■5月:敗戦
【損益】 ※配当金相当額の受け取り/支払い含まず
-21,151円
【戦利品】
- 15,000WILLsCoin(≒3,000マイル)
- キャンドゥ株主優待券2,000円分
- クオカード6,500円分
- ティシュペーパー・トイレットペーパー詰め合わせ
■6月:初勝利!?
【損益】 ※配当金相当額の受け取り/支払い含まず
9,863円
【戦利品】
- 30,000WILLsCoin(≒6,000マイル)
- クオカード4,000円分
区分一筋26年、59室を「現金買い」した兼業大家の軌跡(転載)~購入価格は500万~1000万円くらい、家賃5万円を得られる物件を目指す~
初めての不動産投資は「マイナス100点」
―現在の投資規模について教えてください
これまで26年間で、59室の中古ワンルームマンションを無借金で購入してきました。現在の総資産は3億円、年間家賃収入3600万円です。主に西東京、神奈川の横浜・川崎などの京浜地区に物件を所有しています。
毎月発生する管理費・修繕積立金や、固定資産税、所得税などを差し引いた税引き後CFは、だいたい2000万~2400万円です。現在は入居率95%で運営しています。
―初めて購入したのはどのような物件だったのでしょうか。
実は、収益用のマンションを購入する前に、自宅用に不動産を購入しているんです。1989年のことです。当時は会社の独身寮に住んでいたのですが、30歳を過ぎたら出なくてはいけない決まりだったので、新居を探していたんです。
当時は、都内の新築住宅は毎年1000万円ずつ高騰しているようなバブル期。「数年後に購入するよりも、今買った方が良いだろう」と思い、思い切って物件を購入しました。八王子市の約3000万円、2DKの中古区分マンションです。
―居住用として購入された物件が最初だったんですね。
その6年後、結婚して子どもが生まれ、2DKだと手狭になってしまうので引っ越すことにしました。そこで購入した物件を売却しようと不動産会社に相談したのですが、バブルが崩壊してしまって。3000万円で購入した物件が、半値にしかならないことがわかったんです。
それで、やむを得ず賃貸に出しました。これが大家の始まりです。
―問題なく運営はできたのでしょうか?
入居はついたのですが、毎月の返済が7万円、家賃も7万円でした。管理費・修繕積立金や税金を支払うと赤字でしたね(笑)。
不動産投資家としては、「マイナス100点」の物件だったと思います。物件の評価が半値になってしまいましたし、収支もボロボロでしたから。
でも、この物件を貸し出したことで不動産投資を知ることができました。この物件がなければ、現在のように不動産投資で資産を築くことはできなかったと思います。だから、自己投資という側面で見れば300点くらいかな?
―その失敗を、次の物件購入に生かしたのでしょうか。
いえ、次の物件も失敗したんですよ(笑)。
1戸目の物件が赤字ですので、なんとかして、収支がプラスになるように挽回しようと思いました。1戸目の物件を賃貸に出した半年後くらいに、2戸目の物件を購入しました。投資用として購入した初めての物件です。
鶯谷駅にある1000万円の中古ワンルームマンションをフルローンで買いました。収支は家賃6万円で返済額が5万5000円だったので、これで「やっとお財布にお金が入るぞ!」と喜んでいましたね。
でも実際に運営してみると予想外の出費が発生してしまい、年間の収支はマイナスだったんです。
固定資産税などの税金、エアコンや給湯器などの故障による修繕費、退去による原状回復費用を、計算に入れていなかったんですね。退去があった際は家賃が入らないですし。
また、管理組合の積立金も赤字だったということも購入後に分かりました。
―2戸目での失敗は、芦沢さんの不動産投資にどのような影響を及ぼしたのでしょうか?
この経験から、2つのことを学びました。
1つは「ローンを組むと収支が回りにくくなる」ことです。銀行返済をする必要があるからです。一棟物件の場合は、複数の部屋があるため、退去や修繕が発生しても他の部屋の家賃でカバーがしやすいです。
しかし、私が購入している1Rマンションの場合、得られる家賃収入は少ないため、専有部で修繕が発生すると、ローンを組んでいた場合すぐに手出しが発生します。また、部屋も1室しかないため、退去があればその期間の家賃は得られません。
2つ目は「マンションの修繕積立金の金額を必ずチェックすること」です。築年数が経過するにつれ、エレベーターや外壁といった共用部など、いたるところで修繕が必要になります。仮に修繕積立金が不足している場合、オーナーが費用を捻出しなければなりません。
修繕積立金の積立金額は、目安1室あたり50万~100万円程度で見ています。大規模修繕が発生したとしても、これくらいの積立金額があればひとまず安心だと判断しています。
できるだけ支出額を少なくするためにも、この2つは気を付けなければいけないと、失敗から学びました。
そして、次の物件から現金購入をしていこうと決めました。
「コツコツ現金購入」を確立し、59室まで拡大
―年表を見ると、2戸目から3戸目を購入する間に3年の間があいているんですね
そうなんです。この3年間は、経験とお金を貯める時期にしていました。
2戸目の物件を購入したものの、不動産投資の収支がどのようになっているのか、何にお金が発生するのか、ほとんど理解していませんでした。そのため、所有している不動産を運営しながら、賃貸経営の収支や管理の方法などを学んでいったんです。
また区分マンションを2戸、融資を組んで購入したことで手出しが多く発生しましたから、「中古ワンルームマンション投資は現金で買わなくてはダメだ」と反省し、貯金に専念しました。
―どのようにお金を貯めていったのでしょうか?
倹約と資産運用です。独身の頃から、必要な生活費以外は毎月すべて投資に回しており、コツコツお金を増やしていました。
当時は投資商品が今ほど豊富ではありませんでしたが、財形貯蓄や株式累積投資、持株会などを行い、毎月15万円くらい投資しました。あとは社内預金が5万円くらいで、合計毎月20万円以上は預金と投資に回していました。
―そのように貯めたお金で購入した3戸目は、どのような物件だったのでしょうか。
3戸目は、田園都市線の駅徒歩4分の場所にある、630万円のワンルームマンションです。家賃は7万円。この物件は現金で購入したので、返済がありません。そのため、固定資産税や所得税などの税金を支払った後の年間の手残りは50万円くらいです。この物件からは、すべて現金購入をしています。
―その後、2004年から2012年にかけて、一気に30室近くの区分マンションを購入されたんですね。
また、2008年にリーマンショックが起きて、日本の不動産市場に影響が出て、安い物件が多く出たんですよ。その時に仲の良い不動産会社から物件を紹介してもらいました。不動産会社と関係性が構築できていたことも大きかったと思います。
リスク回避をする「建物分散」
―物件を購入する際、どのように選んでいますか?
まず、基本的には自分とゆかりのあるエリアを選ぶようにしています。生活圏や勤務圏ですと周辺に何があるのか、ある程度土地になじみがあるため、どのような賃貸需要が見込めるのかを予測することができるからです。
ちなみに、私は神奈川県に生まれて、今は西東京で生活をしているため、東京の西側や神奈川の東側で物件を購入することが多いです。
購入価格は500万~1000万円くらい、家賃5万円を得られる物件という条件を定めています。
販売価格が500万円より安ければ、利回りは高くなるかもしれません。しかし、修繕リスクが高くなりランニングコストの不確定要素が多くなってしまう。一方、価格が1000万円以上だと、資金回収効率が悪くなってしまいます。
資金回収は税金や修繕費などのランニングコストを考慮しても、10数年くらいで回収することを基準にしています。
―家賃5万円を基準にしているのはなぜでしょうか?
家賃が5万円以下だと、維持費負けしてしまうからです。区分マンションの場合、管理費・修繕積立金が毎月発生します。家賃が低すぎると、毎月のキャッシュフロー(CF)が少なくなってしまうため、スピード感が出ないんです。
一方、家賃が6万~7万円であればCFが出るのが利点です。しかし、その分買い手が増え、競合が多くなります。よって販売価格が高くなるため、投資回収率が悪くなってしまいます。
そのため、家賃は5万円を基準にしています。
また、管理費・修繕積立金が大体家賃の3分の1程度に収まるかどうかも確認しています。例えば、家賃が5万円であれば管理費・修繕積立金が1万5000円です。築年数が経過していくにつれ、管理費・修繕積立金は徐々に高くなっていきます。10~30年と長期間にわたって物件を保有するのであれば、家賃が下落していくことも考えられますから、そこも重要なポイントと言えます。
―修繕積立金は、どのようにチェックしていますか?
物件の重要事項説明書を見て、いつ大規模修繕を行ったのか、今後いつ修繕を行うのかを確認しておくようにしています。
管理組合が機能していなければ、修繕が行われずに物件の状態が悪くなり、入居付けに苦労しますから、管理組合が管理費・修繕積立金をどのように利用しているかを確認するのも重要なポイントと言えます。
ただし、初めは難しいことなので、徐々に経験を積んでから理解できることかもしれません。そのため物件購入は慎重に考えていく必要があります。
また、そのような物件を購入してしまっても大きな失敗を回避するために「建物分散」することが大切です。
―「建物分散」とはどういうことでしょうか?
購入する物件を分散することです。一棟物件の場合は一度に複数の部屋を扱うことができ、キャッシュフローを一気に高められるのが特徴の1つです。
一方、区分マンションは1室のキャッシュフローは小さいのがデメリットですが、建物を分散して購入できます。
購入する物件のエリアや建物を分散することで、管理組合が機能していないリスクや、怠慢な管理会社による空室リスク、建物の老朽化や震災などによる大規模修繕リスクなど、さまざまなリスクを分散できます。
そのため、区分マンションを購入する際は建物を分散させることが大切だと考えています。
成功の秘訣は焦らないこと
―芦沢さんは、現在もサラリーマンを続けていらっしゃるそうですね。なぜでしょうか?
ひとえに仕事が面白いからです(笑)。最近は「FIRE」という言葉が話題になっており、そのような生き方も大変素晴らしいと思います。ただ、私の場合は、サラリーマンとして行っている仕事が楽しくて仕方がないんです。
大切なことは、人生の目的に合った生き方をすることだと思います。人生の価値観は人それぞれ異なりますから。
―今後の目標は何でしょうか?
相続をどのようにするか、対策を決めておくのが今後の目標です。
現在63歳ですから、今後は何が起こるかわかりません。いつ自分の身に何か起きたとしても大丈夫なように、今のうちに相続のことを考えています。
妻と息子がいるのですが、妻は不動産には全く興味がなく、息子は社会人になったばかり。息子が不動産投資に関心を持つかどうかはまだわかりません。仮に不動産投資に関心がないとなった場合は、不動産を現金化して株式投資に資金を回すことも検討しています。現在不動産の資産が3億円くらいで、株式が1億円くらいなので、もう少し株式に資金を回しても良いかなと思っています。
…とはいえ、昨年も2戸購入してしまいましたが(笑)。
―これから不動産投資をはじめていきたいと考えている人に、アドバイスはありますか?
「焦らない」ことが成功の秘訣だと思います。さまざまな事情があって、「5年後に資産○億円」などといった、短期間で高い目標を達成したいと考えている人もいると思います。
しかし、短期間で高い目標を掲げてしまうと、焦って行動してしまいます。そうすると、購入条件を妥協して物件を高掴みしてしまったり、入居者が付かないようなエリアの物件を購入してしまったりと、焦って適切な判断ができず物件を購入してしまう恐れがあります。
とにかく焦らず、不動産投資の世界を楽しんでいただければ良いと思います。