初めての不動産投資は「マイナス100点」
―現在の投資規模について教えてください
これまで26年間で、59室の中古ワンルームマンションを無借金で購入してきました。現在の総資産は3億円、年間家賃収入3600万円です。主に西東京、神奈川の横浜・川崎などの京浜地区に物件を所有しています。
毎月発生する管理費・修繕積立金や、固定資産税、所得税などを差し引いた税引き後CFは、だいたい2000万～2400万円です。現在は入居率95％で運営しています。
―初めて購入したのはどのような物件だったのでしょうか。
実は、収益用のマンションを購入する前に、自宅用に不動産を購入しているんです。1989年のことです。当時は会社の独身寮に住んでいたのですが、30歳を過ぎたら出なくてはいけない決まりだったので、新居を探していたんです。
当時は、都内の新築住宅は毎年1000万円ずつ高騰しているようなバブル期。「数年後に購入するよりも、今買った方が良いだろう」と思い、思い切って物件を購入しました。八王子市の約3000万円、2DKの中古区分マンションです。
―居住用として購入された物件が最初だったんですね。
その6年後、結婚して子どもが生まれ、2DKだと手狭になってしまうので引っ越すことにしました。そこで購入した物件を売却しようと不動産会社に相談したのですが、バブルが崩壊してしまって。3000万円で購入した物件が、半値にしかならないことがわかったんです。
それで、やむを得ず賃貸に出しました。これが大家の始まりです。
―問題なく運営はできたのでしょうか？
入居はついたのですが、毎月の返済が7万円、家賃も7万円でした。管理費・修繕積立金や税金を支払うと赤字でしたね（笑）。
不動産投資家としては、「マイナス100点」の物件だったと思います。物件の評価が半値になってしまいましたし、収支もボロボロでしたから。
でも、この物件を貸し出したことで不動産投資を知ることができました。この物件がなければ、現在のように不動産投資で資産を築くことはできなかったと思います。だから、自己投資という側面で見れば300点くらいかな？
―その失敗を、次の物件購入に生かしたのでしょうか。
いえ、次の物件も失敗したんですよ（笑）。
1戸目の物件が赤字ですので、なんとかして、収支がプラスになるように挽回しようと思いました。1戸目の物件を賃貸に出した半年後くらいに、2戸目の物件を購入しました。投資用として購入した初めての物件です。
鶯谷駅にある1000万円の中古ワンルームマンションをフルローンで買いました。収支は家賃6万円で返済額が5万5000円だったので、これで「やっとお財布にお金が入るぞ！」と喜んでいましたね。
でも実際に運営してみると予想外の出費が発生してしまい、年間の収支はマイナスだったんです。
固定資産税などの税金、エアコンや給湯器などの故障による修繕費、退去による原状回復費用を、計算に入れていなかったんですね。退去があった際は家賃が入らないですし。
また、管理組合の積立金も赤字だったということも購入後に分かりました。
―2戸目での失敗は、芦沢さんの不動産投資にどのような影響を及ぼしたのでしょうか？
この経験から、2つのことを学びました。
1つは「ローンを組むと収支が回りにくくなる」ことです。銀行返済をする必要があるからです。一棟物件の場合は、複数の部屋があるため、退去や修繕が発生しても他の部屋の家賃でカバーがしやすいです。
しかし、私が購入している1Rマンションの場合、得られる家賃収入は少ないため、専有部で修繕が発生すると、ローンを組んでいた場合すぐに手出しが発生します。また、部屋も1室しかないため、退去があればその期間の家賃は得られません。
2つ目は「マンションの修繕積立金の金額を必ずチェックすること」です。築年数が経過するにつれ、エレベーターや外壁といった共用部など、いたるところで修繕が必要になります。仮に修繕積立金が不足している場合、オーナーが費用を捻出しなければなりません。
修繕積立金の積立金額は、目安1室あたり50万～100万円程度で見ています。大規模修繕が発生したとしても、これくらいの積立金額があればひとまず安心だと判断しています。
できるだけ支出額を少なくするためにも、この2つは気を付けなければいけないと、失敗から学びました。
そして、次の物件から現金購入をしていこうと決めました。
「コツコツ現金購入」を確立し、59室まで拡大
―年表を見ると、2戸目から3戸目を購入する間に3年の間があいているんですね
そうなんです。この3年間は、経験とお金を貯める時期にしていました。
2戸目の物件を購入したものの、不動産投資の収支がどのようになっているのか、何にお金が発生するのか、ほとんど理解していませんでした。そのため、所有している不動産を運営しながら、賃貸経営の収支や管理の方法などを学んでいったんです。
また区分マンションを2戸、融資を組んで購入したことで手出しが多く発生しましたから、「中古ワンルームマンション投資は現金で買わなくてはダメだ」と反省し、貯金に専念しました。
―どのようにお金を貯めていったのでしょうか？
倹約と資産運用です。独身の頃から、必要な生活費以外は毎月すべて投資に回しており、コツコツお金を増やしていました。
当時は投資商品が今ほど豊富ではありませんでしたが、財形貯蓄や株式累積投資、持株会などを行い、毎月15万円くらい投資しました。あとは社内預金が5万円くらいで、合計毎月20万円以上は預金と投資に回していました。
―そのように貯めたお金で購入した3戸目は、どのような物件だったのでしょうか。
3戸目は、田園都市線の駅徒歩4分の場所にある、630万円のワンルームマンションです。家賃は7万円。この物件は現金で購入したので、返済がありません。そのため、固定資産税や所得税などの税金を支払った後の年間の手残りは50万円くらいです。この物件からは、すべて現金購入をしています。
―その後、2004年から2012年にかけて、一気に30室近くの区分マンションを購入されたんですね。
また、2008年にリーマンショックが起きて、日本の不動産市場に影響が出て、安い物件が多く出たんですよ。その時に仲の良い不動産会社から物件を紹介してもらいました。不動産会社と関係性が構築できていたことも大きかったと思います。
リスク回避をする「建物分散」
―物件を購入する際、どのように選んでいますか？
まず、基本的には自分とゆかりのあるエリアを選ぶようにしています。生活圏や勤務圏ですと周辺に何があるのか、ある程度土地になじみがあるため、どのような賃貸需要が見込めるのかを予測することができるからです。
ちなみに、私は神奈川県に生まれて、今は西東京で生活をしているため、東京の西側や神奈川の東側で物件を購入することが多いです。
購入価格は500万～1000万円くらい、家賃5万円を得られる物件という条件を定めています。
販売価格が500万円より安ければ、利回りは高くなるかもしれません。しかし、修繕リスクが高くなりランニングコストの不確定要素が多くなってしまう。一方、価格が1000万円以上だと、資金回収効率が悪くなってしまいます。
資金回収は税金や修繕費などのランニングコストを考慮しても、10数年くらいで回収することを基準にしています。
―家賃5万円を基準にしているのはなぜでしょうか？
家賃が5万円以下だと、維持費負けしてしまうからです。区分マンションの場合、管理費・修繕積立金が毎月発生します。家賃が低すぎると、毎月のキャッシュフロー（CF）が少なくなってしまうため、スピード感が出ないんです。
一方、家賃が6万～7万円であればCFが出るのが利点です。しかし、その分買い手が増え、競合が多くなります。よって販売価格が高くなるため、投資回収率が悪くなってしまいます。
そのため、家賃は5万円を基準にしています。
また、管理費・修繕積立金が大体家賃の3分の1程度に収まるかどうかも確認しています。例えば、家賃が5万円であれば管理費・修繕積立金が1万5000円です。築年数が経過していくにつれ、管理費・修繕積立金は徐々に高くなっていきます。10～30年と長期間にわたって物件を保有するのであれば、家賃が下落していくことも考えられますから、そこも重要なポイントと言えます。
―修繕積立金は、どのようにチェックしていますか？
物件の重要事項説明書を見て、いつ大規模修繕を行ったのか、今後いつ修繕を行うのかを確認しておくようにしています。
管理組合が機能していなければ、修繕が行われずに物件の状態が悪くなり、入居付けに苦労しますから、管理組合が管理費・修繕積立金をどのように利用しているかを確認するのも重要なポイントと言えます。
ただし、初めは難しいことなので、徐々に経験を積んでから理解できることかもしれません。そのため物件購入は慎重に考えていく必要があります。
また、そのような物件を購入してしまっても大きな失敗を回避するために「建物分散」することが大切です。
―「建物分散」とはどういうことでしょうか？
購入する物件を分散することです。一棟物件の場合は一度に複数の部屋を扱うことができ、キャッシュフローを一気に高められるのが特徴の1つです。
一方、区分マンションは1室のキャッシュフローは小さいのがデメリットですが、建物を分散して購入できます。
購入する物件のエリアや建物を分散することで、管理組合が機能していないリスクや、怠慢な管理会社による空室リスク、建物の老朽化や震災などによる大規模修繕リスクなど、さまざまなリスクを分散できます。
そのため、区分マンションを購入する際は建物を分散させることが大切だと考えています。
成功の秘訣は焦らないこと
―芦沢さんは、現在もサラリーマンを続けていらっしゃるそうですね。なぜでしょうか？
ひとえに仕事が面白いからです（笑）。最近は「FIRE」という言葉が話題になっており、そのような生き方も大変素晴らしいと思います。ただ、私の場合は、サラリーマンとして行っている仕事が楽しくて仕方がないんです。
大切なことは、人生の目的に合った生き方をすることだと思います。人生の価値観は人それぞれ異なりますから。
―今後の目標は何でしょうか？
相続をどのようにするか、対策を決めておくのが今後の目標です。
現在63歳ですから、今後は何が起こるかわかりません。いつ自分の身に何か起きたとしても大丈夫なように、今のうちに相続のことを考えています。
妻と息子がいるのですが、妻は不動産には全く興味がなく、息子は社会人になったばかり。息子が不動産投資に関心を持つかどうかはまだわかりません。仮に不動産投資に関心がないとなった場合は、不動産を現金化して株式投資に資金を回すことも検討しています。現在不動産の資産が3億円くらいで、株式が1億円くらいなので、もう少し株式に資金を回しても良いかなと思っています。
…とはいえ、昨年も2戸購入してしまいましたが（笑）。
―これから不動産投資をはじめていきたいと考えている人に、アドバイスはありますか？
「焦らない」ことが成功の秘訣だと思います。さまざまな事情があって、「5年後に資産○億円」などといった、短期間で高い目標を達成したいと考えている人もいると思います。
しかし、短期間で高い目標を掲げてしまうと、焦って行動してしまいます。そうすると、購入条件を妥協して物件を高掴みしてしまったり、入居者が付かないようなエリアの物件を購入してしまったりと、焦って適切な判断ができず物件を購入してしまう恐れがあります。
とにかく焦らず、不動産投資の世界を楽しんでいただければ良いと思います。
